L'impôt que les propriétaires en Espagne oublient

Un non-résident qui possède un appartement ou une maison en Espagne doit chaque année un impôt à l'État espagnol, même si le bien n'est utilisé que par lui et ne rapporte rien. Beaucoup de propriétaires l'apprennent lorsqu'un courrier de l'Agencia Tributaria arrive dans la boîte aux lettres ou lorsqu'une partie du prix est retenue au moment de la vente. La règle est pourtant simple une fois qu'on la connaît.

De quoi s'agit-il

L'Espagne impose aux non-résidents une valeur d'usage fictive du bien, la renta imputada. La base est la valeur cadastrale, le valor catastral, qui figure sur l'avis annuel de taxe foncière de la commune (IBI). Si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, 1,1 % en est retenu comme revenu, sinon 2 %. Sur ce montant, les propriétaires résidant dans l'UE, en Norvège ou en Islande paient 19 % d'impôt, tous les autres 24 %.

Un exemple : pour une valeur cadastrale révisée de 100 000 euros, le revenu fictif est de 1 100 euros. L'impôt s'élève à 209 euros par an. La déclaration s'appelle Modelo 210.

Chaque propriétaire déclare pour lui-même

L'impôt n'est pas calculé par bien mais par propriétaire. Un couple qui possède l'appartement à parts égales dépose deux déclarations, chacune pour la moitié du montant. Il n'existe pas d'imposition commune comme en France. Qui possède en plus un garage ou une cave avec sa propre référence cadastrale doit également les déclarer.

Le délai

La déclaration d'une année civile doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivante. Pour 2025, le délai court donc jusqu'au 31 décembre 2026. En cas d'achat ou de vente en cours d'année, la déclaration se fait au prorata des jours.

La location est un cas à part. Depuis l'année fiscale 2024, les revenus locatifs des non-résidents se déclarent dans une seule déclaration annuelle, à déposer entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante. Pour les périodes sans location, la renta imputada continue de s'appliquer.

Que se passe-t-il si l'on ne déclare pas

L'Agencia Tributaria connaît chaque propriétaire par le registre foncier et le cadastre. Depuis quelques années, elle écrit systématiquement aux non-résidents qui n'ont pas déclaré et réclame l'impôt des quatre dernières années. Qui régularise de lui-même, avant l'arrivée d'un tel courrier, paie une majoration de 1 % par mois de retard entamé, et de 15 % plus intérêts au-delà d'un an. Qui attend que le fisc se manifeste s'expose en plus à des amendes. Les quatre années précédentes peuvent être déclarées à tout moment, et c'est presque toujours moins cher que d'attendre.

Lors de la vente

Au plus tard à la vente, l'impôt rattrape tout le monde. L'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix et de les verser directement au fisc. Le vendeur dispose ensuite de quatre mois pour liquider la plus-value réelle avec son propre Modelo 210. Si le gain est inférieur au montant retenu, la différence peut être récupérée. Les déclarations manquantes des années antérieures sont régulièrement vérifiées et compensées à cette occasion.

Et en France ?

L'impôt espagnol ne remplace pas vos obligations en France. Les revenus d'un bien situé en Espagne se déclarent aussi en France. La convention fiscale entre la France et l'Espagne fait en sorte que l'impôt payé en Espagne soit pris en compte, de façon que personne ne paie deux fois, à condition d'avoir effectivement déclaré et payé en Espagne.

Ce qu'il vous faut

Trois choses suffisent : le numéro fiscal espagnol NIE de chaque propriétaire, le dernier avis IBI avec la référence et la valeur cadastrales, et les quotes-parts de propriété selon l'acte d'achat. Qui veut déposer lui-même a besoin en plus d'un certificat numérique de l'administration espagnole ou de Cl@ve. Sans certificat, la déclaration peut être déposée par un colaborador social habilité par l'Agencia Tributaria.

L'impôt est le plus souvent modeste. Les ennuis, quand il reste ignoré pendant des années, ne le sont pas. Qui dépose sa déclaration 2025 avant la fin de l'année a réglé la question pour douze mois.

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